Đất thổ canh là gì? Những rủi ro khi mua đất thổ canh là gì?


Theo Luật đất đai năm 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà đất đai được phân thành nhiều loại khác nhau. Trong đó có loại đất được gọi là đất thổ canh. Nhiều người vẫn còn mơ hồ hoặc chưa hiểu rõ về loại đất thổ canh là gì. Bài viết sau, Trần Đức Phú BDS sẽ cung cấp cho bạn các thông tin hữu ích và giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề về đất thổ canh là gì và nên hay không nên mua đất thổ canh.

Đất thổ canh là gì?

Đất thổ canh được hiểu đơn giản là đất dùng với mục đích là để trồng trọt.Thổ canh là một từ Hán Việt và nay được sử dụng rộng rãi.

Ngày nay, cụm từ đất thổ canh đã dần được thay thế bằng một cụm từ ngữ khác. Trong các văn bản pháp luật của nhà nước ta thì đất thổ canh đã được thay thế bằng cụm từ là đất nông nghiệp.

Như vậy, đất thổ canh chính là đất nông nghiệp, loại đất này chuyên sử dụng với mục đích trồng trọt và làm nông nghiệp.

dat-tho-canh-la-gi
đất thổ canh chính là đất nông nghiệp

Nhu cầu mua đất thổ canh trên thị trường hiện nay

Tùy thuộc vào mục đích mua đất thổ canh để làm gì mà người ta có thể chia người mua thành 2 nhóm:

Nhóm 1: Mua để phục vụ cho mục đích làm nông nghiệp hoặc xây trang trại.

Nhóm 2: Mua đất thổ canh để chuyển đổi sang đất thổ cư và sau đó xây dựng công trình nhà ở hoặc phân lô để bán. Vì trên thị trường loại đất này có giá thành còn rẻ và ít người hiểu rõ luật hoặc pháp lý để chuyển đổi sang đất thổ cư.

Trong đó, lượng người mua đất để xây dựng nhà ở hiện nay là rất cao. Giá đất nông nghiệp hiện nay tuy đã tăng cao nhưng vẫn còn thấp hơn đất thổ cư rất nhiều. Không chỉ vậy, đất thổ canh có nhiều khu đất có vị trí đẹp, thích hợp để ở hoặc kinh doanh vì thế mà nhiều người không ngại bỏ tiền ra để sở hữu cho mình một lô đất thổ canh. Tuy nhiên, vì vấn đề pháp lý không đảm bảo nên việc xây dựng nhà ở và cấp giấy chứng nhận còn gặp nhiều rủi ro. Chưa kể nhiều mảnh đất nông nghiệp đang nằm trong quy hoạch.

Những rủi ro khi mua đất thổ canh là gì?

Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, theo nhiều Trần Đức Phú, trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được phần lớn người mua mua nhà đất không sổ sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý với nhiều rủi ro khó lường. Cụ thể:

– Dễ xảy ra tranh chấp: Khi người mua không có sổ đỏ hay bất cứ tài liệu gì về mảnh đất, ngôi nhà thì sở hữu rất dễ xảy ra tranh chấp giữa những người hàng xóm sống liền kề, chủ nhà cũ… do bạn không biết chính xác thửa đất đó có diện tích thực tế bao nhiêu. Nếu xảy ra tranh chấp thật, thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ bị vô hiệu do nó chỉ viết tay hoặc công chứng vi bằng, không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận.

– Khó xác minh chính xác nguồn gốc: sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng…Không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bất động sản này không được xác minh nguồn gốc rõ ràng.

– Khó có thể tách thửa và lên đất thổ cư.

– Không được thế chấp để vay tiền.

– Khó bán lại và dễ bị thu hồi không được bồi thường nếu dính đất quy hoạch.

– Khó được cấp phép xây dựng và bị hạn chế về quyền sử dụng đất.

Những điều cần lưu ý khi mua đất thổ canh là gì

Đất thổ canh có được xây nhà không

Đất thổ canh không được xây nhà, nếu trường hợp chưa xây nhà thì khi phát hiện sẽ bị phạt từ 3 triệu đến vài chục, vài trăm triệu đồng tùy vào diện tích xây dựng trái phép. Vì vậy đất thổ canh chuyển đổi sang thổ cư mới được xây dựng.

đất thổ canh là gì
khung giá phạt khi xây dựng trái phép trên đất thổ canh

Xác định mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở

Trước khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở thì bạn cần phải tìm hiểu xem mảnh đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay chưa. Để xác minh được điều này người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện) để hỏi rõ vấn đề trên.

Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được. Do đó, bạn không nên mua mảnh đất nông nghiệp này để làm đất ở này vì chúng không thể chuyển đổi.

Ngược lại, Nếu mảnh đất bạn dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước thì mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chắc chắn sẽ thực hiện được. Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất bạn dự định mua quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó. Diện tích đất cụ thể được chuyển đổi phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền địa phương.

Nắm chắc điều kiện “đủ” để chuyển đổi từ đất thổ canh sang thổ cư

Mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là chỉ là điều kiện cần để thực hiện việc chuyển đổi. Hơn thế nữa, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện pháp luật sau thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:

– Khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng đất, không xảy ra tranh chấp… (Theo điều 106 Luật đất đai năm 2013).

– Đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở (Khoản 103,104 Nghị định 181/2004/ NĐ-CP).

Phí chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư

Theo quy định của pháp luật, khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở ngoài số tiền mua đất bạn phải chi thêm một khoản tiền để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi vậy, người mua cần thương lượng trước với người cần bán về giá cả mảnh đất trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng địa phương. Để tiết kiệm chi phí, bạn không nên chuyển đổi tất cả diện tích mảnh đất đó thành đất ở nếu không sử dụng đến.

Số phí sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Có thể bạn quan tâm: Giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư năm 2020

Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013  thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không thì việc mua bán về hình thức sẽ không được pháp luật công nhận. Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện.

Trên đây chúng ta vừa tìm hiểu đất thổ canh là gì và những rủi ro cũng như các lưu ý khi mua đất thổ canh. Hy vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích cho khách hàng.

Xem thêm: Đất phát triển hạ tầng là gì? Câu chuyện có thật khi mua đất hạ tầng


0909 123 277

zalo
viber