Đôi nét về trường THPT Phú Quốc

Bất kì một dự án đầu tư nào khi muốn triển khai thực hiện thì cần phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư. Vậy chủ trương đầu tư là gì? Các dự án nào bắt buộc phải xin chủ trương đầu tư? Hồ sơ, trình tự và thủ tục cấp quyết định đầu tư như thế nào? Để hiểu rõ hơn các vấn đề trên, hãy cùng Trần Đức Phú BDS tìm hiểu bài viết ngay sau đây.

Chủ trương đầu tư là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 4 Luật Đầu tư công 2019 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2020), Chủ trương đầu tư được hiểu là quyết định của cấp có thẩm quyền về những nội dung chủ yếu của chương trình hay dự án đầu tư. Đồng thời chủ trương đầu tư sẽ là căn cứ để lập, trình và phê duyệt quyết định đầu tư cho chương trình, dự án đầu tư, quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đối với dự án đầu tư công.

Thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư?

Thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư thuộc về Quốc hội, thủ tướng chính phủ, UBND cấp tỉnh. Tùy theo quy mô, tính chất của dự án mà pháp luật nước ta sẽ phân cấp thẩm quyền phê duyệt.

Các dự án nào bắt buộc phải xin chủ trương đầu tư?

Dự án nào phải xin chủ trương đầu tư của Quốc hội

Quốc hội sẽ phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:

– Dự án có khả năng gây ảnh hưởng lớn đến môi trường như:

• Dự án xây dựng nhà máy điện hạt nhân.
• Dự án đòi hỏi phải chuyển mục đích sử dụng đất từ 50 ha trở lên đối với đất vườn quốc gia, khu bảo vệ cảnh quan, khu bảo tồn thiên nhiên, khu rừng nghiên cứu và thực nghiệm khoa học.
• Dự án đòi hỏi phải chuyển mục đích sử dụng đất từ 50 ha trở lên đối với rừng phòng hộ đầu nguồn.
• Dự án đòi hỏi phải chuyển mục đích sử dụng đất từ 500 héc ta trở lên đối rừng phòng hộ chắn gió, chắn sóng, chắn cát bay, lấn biển, bảo vệ môi trường.
• Dự án đòi hỏi phải chuyển mục đích sử dụng đất từ 1.000 héc ta trở lên đối với rừng sản xuất.
• Dự án đòi hỏi phải chuyển mục đích sử dụng với quy mô từ 500 héc ta trở lên đối với đất trồng lúa nước từ hai mùa vụ trở lên;
• Dự án đòi hỏi phải di dân tái định cư đối với khu vực ở miền núi từ 20.000 người trở lên và ở các vùng khác từ 50.000 người trở lên;
• Dự án đòi hỏi phải áp dụng các chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.

Các dự án xin chủ trương đầu tư của chính Phủ

– Dự án có quy mô vốn đầu tư từ  5.000 tỷ VNĐ trở lên;

– Dự án của các nhà đầu tư nước ngoài với 100% vốn nước ngoài trong các lĩnh vực kinh doanh vận tải biển và kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, xuất bản, báo chí, trồng rừng,  thành lập tổ chức khoa học và công nghệ, doanh nghiệp khoa học, công nghệ;

– Dự án không phân biệt vốn đầu tư nước ngoài hay trong nước thuộc các trường hợp sau thì thuộc diện xin chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ:

•       Dự án xây dựng, kinh doanh cảng hàng không; vận tải hàng không;
•       Dự án xây dựng, kinh doanh cảng biển quốc gia;
•       Dự án thăm dò, khai thác và chế biến dầu khí;
•       Dự án hoạt động kinh doanh cá cược, đặt cược và casino;
•       Dự án sản xuất thuốc lá điếu;
•       Dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi và từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;
•       Dự án phát triển kết cấu hạ tầng ở khu chế xuất, khu công nghiệp và khu chức năng trong khu kinh tế;
•       Dự án xây dựng và kinh doanh sân gôn;

Dự án thuộc diện xin chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh

– Dự án được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không phải thông qua đấu giá, đấu thầu hay nhận chuyển nhượng; dự án đòi hỏi phải chuyển mục đích sử dụng đất;

– Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.

– Dự án đầu tư được thực hiện tại khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền thì không cần phải trình UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

Cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào để xin chấp thuận chủ trương đầu tư?

Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm:

– Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư

– Các giấy tờ về nhà đầu tư gồm: Bản photo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước/ hộ chiếu (đối với nhà đầu tư là cá nhân); bản photo Giấy chứng nhận thành lập doanh nghiệp ( đối với nhà đầu tư là tổ chức).

– Đề xuất các nội dung thuộc dự án đầu tư gồm: tên chủ đầu tư, mục tiêu đầu tư, vị trí, quy mô, nguồn vốn, các phương án huy động vốn, thời hạn, các đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư…

– Bản photo: báo cáo tài chính trong 2 năm gần nhất của nhà đầu tư hoặc khả năng hỗ trợ tài chính của công ty mẹ/ tổ chức tài chính hoặc tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư.

– Đề xuất nhu cầu sử dụng đất

– Giải trình cụ thể về kế hoạch sử dụng công nghệ đối với dự án đầu tư có công nghệ gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ, thông số kỹ thuật, hướng dẫn sử dụng, tình trạng hiện tại của máy móc, khấu hao, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính…

– Hợp đồng hợp tác kinh doanh ( BCC) đối với dự án đầu tư theo hình thức BCC.

Có thể bạn quan tâm: Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là ai?

Quy trình thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư

Bước 1: Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và đầu tư nơi dự định thực hiện dự án đầu tư. Trong thời gian 3 ngày làm việc, Sở kế hoạch và đầu tư sẽ gửi hồ sơ để lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó trong  khoảng 15 ngày làm việc tiếp theo, cơ quan được lấy ý kiến sẽ thẩm định nội dung và gửi cơ quan đăng ký đầu tư.

Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư sẽ yêu cầu Cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý quy hoạch cung cấp thông tin cần thiết để làm cơ sở thẩm định trong thời hạn 5 ngày làm việc.

Bước 3: Song song với đó, Ban quản lý sẽ tiến hành lập báo cáo thẩm định và trình UBND cấp tỉnh. Nội dung trong báo cáo thẩm định gồm: thông tin về dự án, các đánh giá về điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài (nếu có), đánh giá khả năng phù hợp của dự án với quy hoạch tổng thể của kinh tế – xã hội, đánh giá tác động của dự án lên hiệu quả kinh tế – xã hội, đánh giá về ưu đãi đầu tư, xem xét lại các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đánh giá về công nghệ sử dụng trong dự án (nếu có).

Bước 4: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quyết định có chấp thuận chủ trương đầu tư hay không trong vòng 7 ngày làm việc. Trường hợp không chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ có văn bản thông báo kèm lý do. 

Bài viết trên đây là một số nội dung liên quan đến chủ trương đầu tư là gì cũng như hồ sơ, quy trình thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Trần Đức Phú BDS hy vọng qua bài viết đã cung cấp cho bạn một số thông tin thật sự hữu ích. 

Xem thêm: Hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì? 7 loại hồ sơ cho 1 dự án

Năm 2014, Bộ luật kinh doanh bất động sản được ban hành và đã nhiều lần được điều chỉnh, bổ sung một số vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bài viết sau đây Trần Đức Phú BDS xin cập nhật một số điều chỉnh, bổ sung mới về luật kinh doanh bất động sản mới nhất năm 2021 để các bạn tiện theo dõi.

Những quy định nổi bật trong luật kinh doanh BĐS

Doanh nghiệp phải có vốn điều lệ tối thiểu là 20 tỷ đồng mới được kinh doanh bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa có giá trị cao nên các doanh nghiệp muốn đảm bảo hoạt động kinh doanh phải có vốn tối thiểu theo quy định của pháp luật là 20 tỷ đồng để đầu tư, kinh doanh cũng như là xoay vòng vốn được ổn định.

Riêng đối với các cá nhân hoặc hộ gia đình kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Nhưng theo quy định của pháp luật phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế đầy đủ.

Pháp luật cũng quy định cụ thể các cá nhân khi tiến hành kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Nếu làm trái quy định các cá nhân đó có thể bị phạt hành chính với mức tiền phạt lên tới 50 triệu đến 60 triệu đồng (Theo quy định tại điều 57  Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Phạt hành chính đến 300 triệu đồng nếu chuyển nhượng nhà mà chưa có sổ đỏ

Khi muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất thì điều kiện bắt buộc cần phải có đó chính là sổ đỏ. Theo quy định tại Điều 57 Khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP  trong các trường hợp sau đây chủ đầu tư dự án có thể bị phạt hành chính từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng, cụ thể:

–        Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không thực hiện theo đúng thủ tục và quy trình của pháp luật quy định;

–         Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu, điều kiện theo quy định của pháp luật;

–        Chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

–        Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Hoặc chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đã đưa công trình vào sử dụng …

Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi muốn bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam, thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua đối với nhà ở đó với khách hàng. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết thì ngân hàng thương mại sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư (theo quy định tại điều 56 Luật kinh doanh bất động sản).

Nếu chủ đầu tư BĐS bán hoặc cho thuê mua nhà ở  hình thành trong tương lai mà không được ngân hàng bảo lãnh thì có thể bị phạt hành chính từ 250 triệu VNĐ đến 300 triệu VNĐ.

Điều kiện khi mua nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài

Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại BĐS để sử dụng. Đồng thời được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc,…

Tuy nhiên, theo quy định tại điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất đối với người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện sau đây:

–        Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

–        Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

Trường hợp trong một đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu dưới 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư. Đồng thời không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

Xem thêm: Thủ tục mua nhà đất cho người nước ngoài như thế nào?

Điều kiện khi muốn hành nghề môi giới BĐS

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các cá nhân và tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, với ít nhất là hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân độc lập kinh doanh thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, đồng thời có đăng ký mã thuế và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP  Luật Kinh doanh bất động sản 2020 có quy định rõ:

* Phạt tiền từ 10 triệu – 15 triệu đồng đối với những hành vi vi phạm sau đây:

–  Cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề, hoặc có chứng chỉ hành nghề nhưng đã hết hạn sử dụng;

–  Cho mượn, thuê, sửa chữa, tẩy xóa,… chứng chỉ hành nghề để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản.

* Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng nếu có những hành vi vi phạm sau đây:

–  Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không có đủ số người có chứng chỉ hành nghề theo quy định, hoặc có chứng chỉ nhưng đã hết hạn sử dụng;

–  Không lập hoặc không có hợp đồng môi giới bất động sản theo các điều khoản đã được pháp luật quy định.

Có thể bạn quan tâm: Đầu tư bất động sản là gì? Chiến lược đầu tư BĐS cho người ít vốn

Diện tích tối thiểu theo quy định đối với nhà ở xã hội là 25m2

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đối với nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng với mục đích cho thuê và bán phải đáp ứng diện tích sử dụng tối thiểu bao gồm cả phòng vệ sinh là 25m2. Các phòng của nhà ở xã hội, phải đáp ứng những điều kiện như:

–  Diện tích nhà ở xã hội sử dụng bình quân cho một người không nhỏ hơn 5m2.

–  Diện tích nhà ở xã hội sử dụng phòng ở tối thiểu là 10m2.

–  Nếu nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng với mục đích bán và cho thuê thì từng phòng phải đảm bảo phòng khép kín và có nhà vệ sinh riêng. Nếu sử dụng nhà vệ sinh chung cho nhiều nhà ở thì cần phải được bố trí khu vệ sinh dành cho nam, nữ riêng biệt.

Mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ thì chỉ phải chi trả tối đa 95% giá trị BĐS

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, đối với trường hợp bên mua chưa được bên bán cấp sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% số tiền còn lại sẽ được người mua thanh toán khi đã được cấp sổ đỏ từ cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản, trong vòng 50 ngày kể từ ngày nhận bàn giao công trình, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua. Nếu vượt quá số ngày trên, bên chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho bên mua thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ sẽ bị phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng (theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Trên đây là một số lưu ý nổi bật trong Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất hiện nay mà Trần Đức Phú BDS đã tổng hợp lại. Hi vọng rằng qua bài viết, các nhà đầu tư cũng như các nhà môi giới bất động sản sẽ hiểu rõ hơn về những quy định hiện nay để chủ động hơn trong việc kinh doanh buôn bán nhà đất của mình. Chúc các bạn luôn gặp nhiều may mắn và thuận lợi.

Có thể bạn quan tâm: Khó khăn của nghề môi giới BĐS | Chia sẻ chuyện nghề BĐS

Mọi người vẫn thường hay nghe nhắc đến cụm từ đất nông nghiệp, tuy nhiên cụm từ này chỉ được mọi người hiểu đơn giản đó là đất dùng để trồng lúa và trồng hoa màu mà chưa hiểu được hết đầy đủ khái niệm đầy đủ và chính xác về loại đất nông nghiệp. Bên cạnh việc trồng lúa và hoa màu thì đất nông nghiệp còn bao gồm nhiều loại đất khác. Vậy khái niệm đất nông nghiệp là gì? Đất nông nghiệp được phân loại như thế nào? Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?…Có rất rất nhiều câu hỏi liên quan đến loại đất này, hãy cùng Trần Đức Phú BDS theo dõi bài viết dưới đây để có thể giải đáp một số thắc mắc liên quan đến đất nông nghiệp nhé.

Khái niệm đất nông nghiệp

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về các loại đất ở Việt Nam thì đất nông nghiệp (ký hiệu là đất 03) được hiểu là đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Loại đất này là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt, chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái đồng thời cung ứng các sản phẩm cho ngành công nghiệp và dịch vụ.

Phân loại đất nông nghiệp

Hiện nay, diện tích đất nông nghiệp ở nước ta còn khá lớn chiếm khoảng 82.4% diện tích đất tự nhiên (số liệu tính đến ngày 31/12/2018) và được chia thành nhiều loại đất khác nhau dựa theo mục đích sử dụng đất.Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất nông nghiệp được phân loại như sau:

1. Đất nông nghiệp trồng cây hằng năm

Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (ký hiệu là đất BHK ) là đất dùng để trồng lúa và các loại cây hoa màu có thời gian sinh trưởng và thu hoạch trong khoảng thời gian rất ngắn thường thì không quá một năm như trồng các loại cây ngô, sắn, khoai, mía,…

2. Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

Đây là loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên 1 năm, khoảng thời gian từ khi gieo trồng đến thu hoạch lâu hơn các loại cây trồng hằng năm như trồng các loại cây thân gỗ tràm, bạch đàn,…hoặc các loại cây sinh trưởng trong khoảng một năm nhưng lại cho thu hoạch trong nhiều năm  như cây thanh long, vải, bưởi, nhãn, sầu riêng,…

3. Đất nông nghiệp dùng để chăn nuôi

Đây là loại đất được dùng chủ yếu với mục đích chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm,…và đất trồng cỏ để phục vụ cho hoạt động chăn nuôi đó.

4. Đất rừng sản xuất

Đây là loại đất lâm nghiệp rất quan trọng, là đất rừng tự nhiên nhưng được Nhà nước giao cho các tổ chức chăm sóc nhằm mục đích quản lý bảo vệ và phát triển rừng như thực hiện các dự án trồng rừng hoặc xây khu du lịch sinh thái…

5. Đất rừng phòng hộ

Loại đất này được sử dụng nhằm mục đích để bảo vệ nguồn nước, đất, giúp chống xói mòn, hạn chế thiên tai, cân bằng môi trường sinh thái và điều hòa khí hậu. Nhà nước sẽ giao đất rừng phòng hộ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để quản lý, bảo vệ và trồng rừng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồng thời thực hiện các chủ trương phòng hộ.

6. Đất rừng đặc dụng

Là đất được sử dụng với mục đích chủ yếu là bảo tồn thiên nhiên, cân bằng hệ sinh thái rừng và phục vụ nghiên cứu khoa học. Đồng thời có thể kết hợp phát triển kinh tế như danh lam thắng cảnh, khu vui chơi, nghỉ ngơi giải trí hay được xem là di tích lịch sử cần được bảo vệ.

7. Đất nuôi trồng thủy sản, làm muối

Là đất thường dùng để nuôi trồng thủy sản và làm muối. Bao gồm các phần đất ao, hồ, sông, ngòi … được cải tạo để nuôi trồng thủy sản. Đây là một phần đất đặc thù phù hợp với ưu thế đường bờ biển dài của nước ta thuận lợi cho việc làm muối.

8. Đất nông nghiệp khác

Là đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, xây dựng chuồng trại chăn nuôi được pháp luật cho phép, đất ươm tạo cây giống, con giống phục vụ nông nghiệp, đất trồng trọt và nuôi trồng thủy sản nhằm phục vụ cho mục đích học tập và nghiên cứu thí nghiệm.

Có được phép xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, chủ sở hữu đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp kể cả việc xây 1 căn nhà trú ẩn tạm bợ.

       Nếu người dân cố tình vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 200 nghìn đồng đến 30 triệu đồng. Đồng thời buộc phải khôi phục lại hiện trạng đất như trước khi vi phạm như tháo dỡ nhà ở và các công trình đã xây trên phần đất đó. Như vậy, chủ sở hữu sẽ lại tốn thêm một khoản chi phí cho việc tháo dỡ.

Do đó, nếu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp bắt buộc chủ sở hữu phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Ngay khi hoàn thành xong thủ tục chuyển đổi, bạn chỉ cần xin cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng là đã có thể bắt đầu thi công. 

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào?

Điều kiện chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư là gì?

Muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư cần được sự cho phép từ cơ quan nhà nước. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng, cần dựa vào các điều kiện sau:

–       Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND quận (huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước thẩm quyền. Để nắm được vấn đề này bạn có thể đến trực tiếp UBND quận (huyện) để hỏi rõ kế hoạch sử dụng đất của địa phương và xem thử đất nông nghiệp mà mình đang sở hữu có nằm trong diện quy hoạch hay không.

–       Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Xem thêm: Cách chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư và chi phí?

Thủ tục, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào?

Khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, bạn cần chuẩn bị bộ hồ sơ như sau:

–       Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng của đất Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

–       Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

–       Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bạn sẽ nộp hồ sơ tại cơ quan Tài nguyên & Môi trường. Nếu hồ sơ hợp lệ họ sẽ tiến hành thực hiện các công việc sau:

–       Thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa, từ đó thẩm định nhu cầu về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

–       Hướng dẫn bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính đúng theo Pháp luật quy định.

–       Trình quyết định về việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên UBND quận (huyện) có thẩm quyền.

–        Cập nhật, sửa đổi cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính.

Trong vòng 15 ngày, người sử dụng đất sẽ nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường nơi đã nộp hồ sơ.

Xem thêm: Giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư năm 2021

Trên đây là một số vấn đề liên quan đến khái niệm đất nông nghiệp. Trần Đức Phú BDS hy vọng qua bài viết trên giúp bạn hiểu hơn về đất nông nghiệp, bên cạnh đó cũng giúp bạn hiểu được một số quy định của pháp luật về việc xây nhà trên đất nông nghiệp này để tránh những sự cố đáng tiếc không mong muốn.

Có rất nhiều người khi được người khác mượn tuổi làm nhà thường băn khoăn không biết là có nên cho người khác mượn tuổi làm nhà hay không? Và khi cho mượn tuổi như vậy có gặp vận xui gì hay không? Để giải đáp những băn khoăn lo lắng trên, hãy cùng Trần Đức Phú BDS tìm hiểu kỹ hơn qua bài viết dưới đây để có thể tìm ra câu trả lời nhé.

Vì sao phải mượn tuổi khi xây nhà?

Theo các chuyên gia phong thủy, xem tuổi khi xây nhà là một trong những việc rất quan trọng khi bắt đầu khởi công công trình. Mục đích của việc chọn tuổi xây nhà là để lựa chọn được ngày, giờ tốt để khởi công xây dựng nhằm giúp mọi việc được trở nên suôn sẻ, thuận lợi, cuộc sống gia đình sau này gặp nhiều may mắn, hưng thịnh, con đường tài lộc được hanh thông và gia đình luôn được êm ấm.

Trên thực tế. không phải năm nào bạn cũng được tuổi để làm nhà, có những gia chủ khi muốn xây nhà nhưng tuổi lại phạm phải hạn xấu như Tam tai, Hoàng ốc, Kim lâu. Do đó, khi xây nhà gia chủ cần tránh những năm mà tuổi gia chủ phạm phải 3 yếu tố trên.

 Theo quan niệm xưa, trong 3 đại kỵ trên thì Kim Lâu là yếu tố quan trọng nhất. Nếu phạm hạn Hoang Ốc hoặc Tam Tai thì chúng ta vẫn có cách hóa giải, tuy nhiên nếu phạm Kim Lâu thì tốt nhất không nên cúng động thổ để tránh những điều xui xẻo, tai họa đến cho bản thân và cho cả gia đình.

Việc mượn tuổi làm nhà là một trong những giải pháp tốt nhằm tránh việc gia chủ làm nhà trong năm có hạn, giảm bớt những khó khăn, tai ương có thể xảy ra cho gia chủ và các thành viên trong gia đình do những đại hạn kia xung khắc mà ra. Người cho mượn tuổi làm nhà sẽ đứng ra nhận trách nhiệm về công trình đó trước Thổ Công, Thổ địa ở mảnh đất xây nhà.

Cho người khác mượn tuổi làm nhà có gặp xui xẻo, tai ương gì không?

Nhiều người khi được nhờ mượn tuổi làm nhà thường băn khoăn, lo lắng không biết có nên cho mượn tuổi hay không? Nếu đồng ý cho mượn tuổi thì có phải gánh hết vận hạn xui xẻo, đen đủi hoặc gặp phải những tai ương của gia chủ hay không? Hay cho mượn tuổi làm nhà có ảnh hưởng gì đến con đường công danh sự nghiệp của bản thân mình hay gặp phải những trắc trở trong cuộc sống không?..Chính những băn khoăn trên mà nhiều người còn chần chừ, do dự  khi có ý định mượn tuổi người khác làm nhà vì sợ rằng sẽ mang họa cho bản thân và các thành viên khác trong gia đình của mình.

Tuy nhiên, theo quan niệm của người xưa thì thủ tục mượn tuổi làm nhà chỉ mang ý tốt, giúp gia chủ tránh sự xung khắc về tuổi của mình với năm làm nhà mà thôi. Khi bước vào năm hạn xấu đối với tuổi của gia chủ thì gia chủ làm việc gì cũng dễ gặp phải những điều không may, xui rủi như  khi xây nhà thì mọi việc không được suôn sẻ, thuận lợi chứ bản thân việc làm nhà không xấu.

Chính vì thế, người cho mượn tuổi hoàn toàn có thể an tâm các băn khoăn trên khi cho người khác mượn tuổi để làm nhà. Nếu người cho mượn tuổi trong năm hạn tốt thì sẽ giúp cho gia chủ hóa giải được vận hạn xấu và đem tài lộc đến cho gia chủ đồng thời bản thân mình cũng được hưởng phúc báo khi đã giúp người, gặp nhiều vận may trong cuộc sống mà không ảnh hưởng gì đến sức khỏe, công danh sự nghiệp hay tài lộc của bản thân.

Lấy tuổi vợ làm nhà được không

Khi làm nhà nếu người chồng không được tuổi làm nhà thì có nên lấy tuổi vợ để làm nhà hay không?

Ông bà ta từ xưa đến nay thường có quan niệm rằng “lấy vợ xem tuổi đàn bà, làm nhà xem tuổi đàn ông”. Bởi vì theo quan niệm đàn ông được xem là trụ cột trong gia đình, do đó khi làm công to việc lớn như xây dựng nhà cửa, mua nhà, mua đất hay sắm sửa đồ đạc giá trị lớn trong gia đình thì thường sẽ lấy tuổi đàn ông trong nhà để chọn ngày lành tháng tốt. Nếu trong gia đình có đàn ông là chồng hoặc bố thì không nên lấy tuổi đàn bà để làm nhà.

Một số lưu ý khi mượn tuổi làm nhà

–        Người cho mượn tuổi tuổi không phạm vào các hạn Kim Lâu, Hoàng Ốc, tam tai và trong gia đình người cho mượn tuổi không có tang.

–        Nên mượn tuổi của người thân ở trong nhà, dòng họ hoặc những người ở gần nhà vì sẽ giúp thuận tiện hơn cho bạn khi làm các thủ tục về sau lúc đã hoàn tất việc xây dựng. Nếu trong một gia đình nhiều thế hệ thì bạn nên mượn tuổi của người đàn ông cao nhất trong nhà mặc dù tuổi của bạn vẫn hợp để tiến hành việc làm nhà. Bởi điều này thể hiện sự sống bền lâu nên ngôi nhà cũng sẽ được bền vững.

–        Trong cùng 1 thời điểm người cho mượn tuổi không nên cho cùng 1 lúc 2 người mượn tuổi để làm nhà.

–        Chỉ mượn tuổi trong trường hợp động thổ xây mới nhà chứ không áp dụng cho trường hợp sửa chữa nhà. Nếu như bạn dự định sửa chữa nhà thì chỉ cần chọn ngày tháng đẹp để tiến hành làm là được.

Có thể bạn quan tâm: Trước cửa nhà nên trồng cây gì? Top 10 loại cây nên trồng trước nhà

Thủ tục mượn tuổi làm nhà được thực hiện như thế nào?

–        Chủ nhà làm giấy bán nhà cho người mượn tuổi, giấy bán nhà chỉ mang tính chất tượng trưng.

–        Khi động thổ, người được mượn tuổi thay mặt gia chủ làm lễ với thần linh và tiến hành động thổ (chỉ cuốc tượng trưng vài cái tại hướng đẹp). Trong thời gian tiến hành làm lễ, gia chủ và các thành viên trong gia đình nên tránh đi chỗ khác khi nào làm lễ xong mới quay lại.

–        Khi đổ mái cũng vậy, người được mượn tuổi cũng làm các thủ tục thay chủ nhà và tương tự như khi động thổ gia chủ các các thành viên khác trong gia đình cũng nên tránh đi chỗ khác.

–        Khi nhập trạch, người được mượn tuổi sẽ thay mặt cho gia chủ thực hiện các thủ tục cần thiết như dâng hương, khấn hoàn thành nhà mới…với tổ tiên, thần linh.

–        Sau khi hoàn thành mọi thủ tục cúng về nhà mới, gia chủ sẽ làm giấy mua lại nhà. Nhà sẽ được mua với giá tượng trưng cao hơn giá bán khi động thổ để có thể bàn giao lại nhà cho gia chủ.

–        Cuối cùng, chủ gia chủ sẽ tiến hành làm lễ nhập trạch về nhà mới cho gia đình mình.

Trên đây là những chia sẻ về việc có nên cho người khác mượn tuổi làm nhà. Trần Đức Phú BDS hy vọng qua bài viết đã giúp ích được cho bạn. 

Xem thêm: Trạch tử có làm nhà được không? Lưu ý quan trọng về Trạch Tử

Trong quan niệm phong thủy, trạch thử được xem là một trạch xấu. Nếu trong năm trạch tử mà gia chủ cố tình tiến hành xây dựng nhà cửa thì có thể sẽ ảnh hưởng đến con cái trong gia đình. Vậy trạch tử là gì? Trạch tử có làm nhà được không? Và cách tính tuổi trạch tuổi như thế nào? Hãy cùng Trần Đức Phú BDS tìm hiểu bài viết dưới đây để tìm ra câu trả lời cho những câu hỏi trên nhé.

Trạch tử là gì?

Phong thủy đối với người dân Việt Nam có vai trò rất quan trọng vì nó có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống cũng như sinh hoạt thường ngày của con người. Phong thủy luôn cho chúng ta cảm nhận được sự hòa hợp, cân bằng giữa các yếu tố âm – dương, giúp khí huyết luôn được thuận hòa, từ đó mới có thể giúp cho công việc làm ăn luôn được thuận buồm xuôi gió, gia đình luôn được êm ấm, hạnh phúc và thịnh vượng.

       Trước đây phong thủy chỉ mang ý nghĩa tâm linh, nhiều người còn cho rằng đó là sự mê tín, là những điều vô căn cứ, không có cơ sở xác định chính xác. Nhưng ở thời điểm hiện tại, phong thủy đã được đưa vào và trở thành một môn khoa học nghiên cứu sự tương tác giữa con người và môi trường xung quanh được nhiều người tin tưởng. Thông qua đó, con người sẽ tìm cách mang đến nguồn vượng khí, may mắn và sự thịnh vượng cho chính bản thân và gia đình của mình.

Thông thường, trước khi xây nhà hầu hết người dân đều quan tâm rất nhiều đến yếu tố phong thủy. Ngoài những yếu tố như kim lâu, hoang ốc, tam tai thì trạch tuổi vẫn là một trong những yếu tố quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp đến thời điểm làm nhà của gia chủ.

       Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu khái niệm trạch tuổi là gì cũng như cách tính tuổi làm nhà theo cửu trạch và các vấn đề liên quan.

Vậy, khái niệm trạch tuổi được hiểu như thế nào?

“Trạch” trong từ điển Hán Việt có nghĩa là nhà, nơi ở hoặc đôi khi là mồ mả. Như vậy “Trạch tuổi” có nghĩa là xem tuổi xây nhà cho gia chủ.

Tuy nhiên, Khái niệm Trạch trong phong thủy không chỉ đơn giản là chỉ nơi để ở mà nó còn có tương quan với long mạch. tức là mang yếu tố đường truyền dẫn Khí.

Như vậy, xét một cách tổng quan nhất có thể nói “trạch tuổi” có nghĩa là xác định thời điểm làm nhà sao cho có thể tìm được điểm tiếp nối của một chi nhánh (đường dẫn) có sẵn.

       Trong phong thủy nhà ở, trạch được xem là một thứ khí mạch từ xa tới đi qua cửa chính của ngôi nhà và sau đó từ từ ra khỏi nhà qua cửa thoái khí trở về với tự nhiên. Do vậy, khi thiết kế nhà nên thiết kế nhà thông thoáng tránh hiện tượng bế khí.

Trạch tử có làm nhà được không?

Như chúng ta đã biết, xây nhà vốn là một trong những công việc trọng đại nhất của đời người do đó bạn cần phải xem xét thật cẩn thận nhằm đảm bảo các yếu tố phong thủy, giúp cho việc xây dựng được suôn sẻ, thuận lợi hơn, đồng thời giúp có thêm vượng khí tốt cho ngôi nhà. Chính vì vậy, những năm nào mang lại may mắn thì chúng ta nên tiến hành xây dựng và những năm nào không tốt thì chúng ta nên tránh.

Trạch tử được tính theo bảng cửu trạch vận niên với trạch tốt là Phúc, Đức, Bảo, Lộc và trạch xấu là Bại, Hư, Khốc, Quỷ, Tử. Trạch tử ở đây chính là 5 trạch xấu này. Nếu như bạn có dự định xây nhà hoặc tiến hành các công việc trọng đại trong năm mà bạn phạm phải trạch tử này thì tốt nhất là bạn nên hạn chế tuyệt đối thực hiện để tránh những điều không tốt có thể xảy ra, nếu như không cần thiết thì không nên làm.

Tuy nhiên trong trường hợp bắt buộc thì vẫn có thể xây dựng được chỉ cần bạn làm đúng kỹ thuật và tuân theo những quy luật trong phong thủy xây dựng. Bạn đừng quá lo lắng, sợ hãi về việc xây nhà vào năm trạch tử mà bạn phải suy nghĩ nhiều sinh ra sầu muộn, đau ốm, điều đó chỉ mang đến sự thiệt thòi cho bản thân bạn mà thôi. Thay vì lo lắng bạn nên lạc quan, sống thoải mái và cho đó là một quyết định đúng đắn thì vượng khí vẫn về ngôi nhà và có cuộc sống gia đình bạn cũng sẽ trở nên hạnh phúc, viên mãn.

Cách tính tuổi trạch tử

Trạch tuổi là một quy luật tốt xấu theo bảng cửu trạch vạn niên, được các thầy phong thủy nghiên cứu để đưa ra các năm tốt ứng với số tuổi của mỗi người. Lấy tuổi mụ chia 9 (như cách tính kim lâu) nếu – Dư 1 là Phúc, dư 2 là Đức, dư 3 là Bại, dư 4 là Hư, dư 5 là Khốc, dư 6 là Quỷ, dư 7 là Tử, dư 8 là Bảo và dư 9 là Lộc.

Ví dụ tính tuổi Trạch Tử

Ví dụ: năm nay 33 tuổi (tuổi mụ), lấy 33 chia 9 = 3 dư 6. 6 là trạch quỷ vì vậy năm 33 tuổi là trạch quỷ.

Chúng ta vẫn thường nghe câu thơ:

“Làm nhà cửu trạch vận từng niên

Phúc, đức, bảo, lộc phú thọ yên

Nếu gặp bại, hư, khốc, quỷ, tử

Chắc là sát chủ với thê hiền”.

Bài thơ này có nghĩa là: Khi làm nhà bạn phải chú ý trạch từng năm; Trạch tốt là Phúc (1), Đức (2), Bảo (8), Lộc (9) các trạch xấu là Bại (3), Hư (4), Khốc (5), Quỷ (6), Tử (7).

Trạch tuổi đứng chữ Bại: Làm bất cứ việc gì cũng dễ bị thất bại.

Trạch tuổi đứng chữ Hư: Công việc không suôn sẻ, dễ bị hư hỏng.

Trạch tuổi đứng chữ Khốc: Khốc có nghĩa là khóc, muốn nói đến năm đó sẽ có rất nhiều chuyện buồn phiền, khóc nhiều hơn.

Trạch tuổi đứng chữ Qủy: Là những điềm dữ, xui xẻo các nơi dồn đến cùng một lúc  trong gia đình. Công việc của người đứng tuổi năm Qủy làm cho mọi việc đều bị bỏ giở sai hỏng.

Trạch tuổi đứng chữ Tử: Nhắc nhở thận trọng mọi việc để không nguy hiểm đến tính mạng.

Có thể bạn quan tâm: Long mạch là gì? Tài lộc, phúc khí và vinh hiển cho gia chủ

Những tuổi có thể khởi công làm nhà theo cách tính Cửu trạch

Tuổi 19- 28-37-46-55-64: thuộc ô 1, nằm ở cung Khôn là được Trạch Phúc (Tốt)

Tuổi 20- 29-38-47-56-65: thuộc ô 2, nằm ở cung Đoài là được Trạch Đức (Tốt)

Tuổi 26- 35-44-53-62-71: thuộc ô 8, nằm ở cung Tốn là được Trạch Bảo (Tốt)

Tuổi 27- 36-45-54-63-72: thuộc ô 9, nằm ở cung Ly là được Trạch Lộc (Rất tốt)

Những tuổi không nên khởi công làm nhà theo cách tính Cửu Trạch

Tuổi 19- 30-39-48-57-66: thuộc ô 3, nằm ở cung Càn là Trạch bại (xấu).

Tuổi 20- 31-40-49-58-67: thuộc ô 4, nằm ở cung Khảm là Trạch Hư (xấu).

Tuổi 21- 32-41-50-59-68: thuộc ô 5, nằm ở cung Trung là Trạch Khắc (xấu)

Tuổi 22- 33-42-51-60-69: thuộc ô 6, nằm ở cung Cấn là Trạch Quỷ, hại vợ (xấu)

Tuổi 23- 34-43-52-61-70: thuộc ô 7, nằm ở cung Chấn là Trạch Tử, hại con (xấu).

Xem thêm: Hướng nhà có quan trọng không? Chuyên gia phong thủy nói gì?

Lưu ý về Trạch Tử

Nếu gia chủ không có tuổi hợp để xây nhà, trong trường hợp bắt buộc xây dựng thì có thể lấy tuổi của con mình (con trai trưởng hoặc con trai thứ) là được. người nào có tuổi hợp cung trạch thì đứng ra tiến hành nghi thức lễ động thổ, đặt móng, đổ mái. Khi đó gia đạo vẫn được êm ấm, hạnh phúc và sẽ không phạm vào đại kỵ nên cũng không lo bị xui xẻo hay đại nạn xảy ra với gia đình.

Bài viết trên đây Trần Đức Phú BDS đã chia sẻ đầy đủ những thông tin về trạch tuổi là gì và một số vấn đề liên quan đến trạch tuổi như cách tính trạch tuổi cũng như năm trạch tuổi có làm nhà được không? Hy vọng qua bài biết bạn đã có thể tự tính tuổi Trạch Tử và trả lời được câu hỏi Trạch tử có làm nhà được không? 

Xem thêm: Có nên cho người khác mượn tuổi làm nhà hay không?