Luật kinh doanh bất động sản mới nhất | Tóm lược


Năm 2014, Bộ luật kinh doanh bất động sản được ban hành và đã nhiều lần được điều chỉnh, bổ sung một số vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bài viết sau đây Trần Đức Phú BDS xin cập nhật một số điều chỉnh, bổ sung mới về luật kinh doanh bất động sản mới nhất năm 2021 để các bạn tiện theo dõi.

luat-kinh-doanh-bat-dong-san-moi-nhat
Luật kinh doanh bất động sản mới nhất tóm lược sau đây

Những quy định nổi bật trong luật kinh doanh BĐS

Doanh nghiệp phải có vốn điều lệ tối thiểu là 20 tỷ đồng mới được kinh doanh bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa có giá trị cao nên các doanh nghiệp muốn đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn tối thiểu theo quy định của pháp luật là 20 tỷ đồng để đầu tư, kinh doanh cũng như là xoay vòng vốn được ổn định.

Riêng đối với các cá nhân hoặc hộ gia đình kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Nhưng theo quy định của pháp luật phải thực hiện việc kê khai và nộp thuế đầy đủ.

Pháp luật cũng quy định cụ thể các cá nhân khi tiến hành kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Nếu làm trái quy định các cá nhân đó có thể bị phạt hành chính với mức tiền phạt lên tới 50 triệu đến 60 triệu đồng (Theo quy định tại điều 57  Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Phạt hành chính đến 300 triệu đồng nếu chuyển nhượng nhà mà chưa có sổ đỏ

Khi muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất thì điều kiện bắt buộc cần phải có đó chính là sổ đỏ. Theo quy định tại Điều 57 Khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP  trong các trường hợp sau đây chủ đầu tư dự án có thể bị phạt hành chính từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng, cụ thể:

        Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không thực hiện theo đúng thủ tục và quy trình của pháp luật quy định;

         Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu, điều kiện theo quy định của pháp luật;

        Chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

        Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Hoặc chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đã đưa công trình vào sử dụng …

Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi muốn bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam, thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua đối với nhà ở đó với khách hàng. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết thì ngân hàng thương mại sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư (theo quy định tại điều 56 Luật kinh doanh bất động sản).

Nếu chủ đầu tư BĐS bán hoặc cho thuê mua nhà ở  hình thành trong tương lai mà không được ngân hàng bảo lãnh thì có thể bị phạt hành chính từ 250 triệu VNĐ đến 300 triệu VNĐ.

Xem thêm: Các chủ đầu tư uy tín TPHCM

Điều kiện khi mua nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài

Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại BĐS để sử dụng. Đồng thời được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc,…

Tuy nhiên, theo quy định tại điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất đối với người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện sau đây:

        Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

        Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

Trường hợp trong một đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu dưới 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư. Đồng thời không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

Xem thêm: Thủ tục mua nhà đất cho người nước ngoài như thế nào?

Điều kiện khi muốn hành nghề môi giới BĐS

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các cá nhân và tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, với ít nhất là hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân độc lập kinh doanh thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, đồng thời có đăng ký mã thuế và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP  Luật Kinh doanh bất động sản 2020 có quy định rõ:

* Phạt tiền từ 10 triệu – 15 triệu đồng đối với những hành vi vi phạm sau đây:

  Cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề, hoặc có chứng chỉ hành nghề nhưng đã hết hạn sử dụng;

  Cho mượn, thuê, sửa chữa, tẩy xóa,… chứng chỉ hành nghề để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản.

* Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng nếu có những hành vi vi phạm sau đây:

  Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không có đủ số người có chứng chỉ hành nghề theo quy định, hoặc có chứng chỉ nhưng đã hết hạn sử dụng;

  Không lập hoặc không có hợp đồng môi giới bất động sản theo các điều khoản đã được pháp luật quy định.

Có thể bạn quan tâm: Đầu tư bất động sản là gì? Chiến lược đầu tư BĐS cho người ít vốn

Diện tích tối thiểu theo quy định đối với nhà ở xã hội là 25m2

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đối với nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng với mục đích cho thuê và bán phải đáp ứng diện tích sử dụng tối thiểu bao gồm cả phòng vệ sinh là 25m2. Các phòng của nhà ở xã hội, phải đáp ứng những điều kiện như:

  Diện tích nhà ở xã hội sử dụng bình quân cho một người không nhỏ hơn 5m2.

  Diện tích nhà ở xã hội sử dụng phòng ở tối thiểu là 10m2.

  Nếu nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng với mục đích bán và cho thuê thì từng phòng phải đảm bảo phòng khép kín và có nhà vệ sinh riêng. Nếu sử dụng nhà vệ sinh chung cho nhiều nhà ở thì cần phải được bố trí khu vệ sinh dành cho nam, nữ riêng biệt.

Mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ thì chỉ phải chi trả tối đa 95% giá trị BĐS

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, đối với trường hợp bên mua chưa được bên bán cấp sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% số tiền còn lại sẽ được người mua thanh toán khi đã được cấp sổ đỏ từ cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản, trong vòng 50 ngày kể từ ngày nhận bàn giao công trình, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua. Nếu vượt quá số ngày trên, bên chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho bên mua thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ sẽ bị phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng (theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Trên đây là một số lưu ý nổi bật trong Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất hiện nay mà Trần Đức Phú BDS đã tổng hợp lại. Hi vọng rằng qua bài viết, các nhà đầu tư cũng như các nhà môi giới bất động sản sẽ hiểu rõ hơn về những quy định hiện nay để chủ động hơn trong việc kinh doanh buôn bán nhà đất của mình. Chúc các bạn luôn gặp nhiều may mắn và thuận lợi.

Có thể bạn quan tâm: Khó khăn của nghề môi giới BĐS | Chia sẻ chuyện nghề BĐS

 


0909 123 277

zalo
viber