Mật độ xây dựng là gì? Cách tính và quy định trong ngành xây dựng


Khi nghiên cứu đầu tư vào các dự án bất động sản hay đầu tư xây dựng công trình, mọi người đều quan tâm về mật độ xây dựng. Hiểu một cách cơ bản, mật độ xây dựng là tỉ lệ công diện tích công trình trên tổng diện tích quy hoạch lô đất. Trong bài viết này, Trần Đức Phú BDS tìm hiểu cụ thể hơn mật độ xây dựng là gì và trong ngành xây dựng có những quy định nào về thông số này.

Mật độ xây dựng là gì?

Cách hiểu đơn giản nhất của mật độ xây dựng là diện tích xây dựng công trình trên tổng diện tích quy hoạch lô đất. Cách hiểu này đúng nhưng chưa hoàn toàn chính xác. Trong ngành xây dựng, mật độ xây dựng bao gồm 2 khái niệm: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần

Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng: khu chung cư, khu nghỉ dưỡng, nhà ở,… trên tổng diện tích của lô đất. Trong đó, không bao gồm diện tích của các công trình bên ngoài: bể bơi, sân thể thao vui chơi giải trí, các tiểu cảnh sân, vườn trang trí bên ngoài (trừ sân tennis và sân thể thao được thiết kế và xây dựng một cách kiên cố, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt diện tích đất nền).

Mật độ xây dựng gộp

Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích toàn khu đất. Trong đó bao gồm sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và toàn bộ các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Ngoài ra, dựa vào đặc điểm cấu trúc riêng của từng công trình mà người ta chia mật độ công trình ra làm các loại như: Mật độ xây dựng chung cư,  mật độ xây dựng biệt thự, mật độ xây dựng nhà phố, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Diện tích xây dựng tối đa
Mật độ xây dựng rất quan trọng khi xây dựng công trình

Không phải mọi công trình đều có mật độ xây dựng giống nhau hay chủ đầu tư “thích thì làm”. Quy định về mật độ xây dựng được công bố một cách rõ ràng bằng văn bản và các chủ đầu tư phải tuân thủ mật độ tối đa khi xây dựng.

Quy định về mật độ xây dựng tối đa

Ngoài câu hỏi về mật độ xây dựng là gì, nhiều người cũng thắc mắc về quy định trong ngành xây dựng. Cụ thể, với các diện tích lô đất khác nhau chủ đầu tư sẽ được xây dựng với mật độ tối đa khác nhau

  • Diện tích lô đất là từ 50m2 trở xuống: 100%
  • Diện tích lô đất là từ 75m2: 90%
  • Diện tích lô đất là từ 100m2: 80%
  • Diện tích lô đất là từ 200m2: 70%
  • Diện tích lô đất là từ 300m2: 60%
  • Diện tích lô đất là từ 500 m2: 50%
  • Diện tích lô đất là từ 1000m2: 40%

Như vậy, đối chiếu với khung quy định này, nếu lô đất có diện tích 50m2 trở xuống thì chủ đầu tư, chủ sở hữu được xây dựng 100% diện tích khu đất. Ngược lại, với các diện tích lô đất lớn hơn thì mật độ xây dựng giảm dần. Với lô đất quy hoạch lớn hơn 1000m2 thì chỉ được xây dựng tối đa 40%.

>> Xem thêm: Năm 2020 có nên đầu từ nhà đất ở Phú Quốc không?

Quy định về mật độ xây dựng được đưa ra nhằm cân bằng sinh thái và môi trường sống của con người. Giảm bớt tỉ lệ xây dựng sẽ giúp cân đối cảnh quan cũng như không gian sống được trong lành và thoải mái hơn.

Tính mật độ xây dựng như thế nào

Công thức tính mật độ xây dựng được Bộ Xây dựng ban hành năm 2008 có quy định cụ thể về cách tính như sau:

Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2)/ tổng diện tích lô đất (m2) x 100%.

Diện tích chiếm đất của công trình không gồm các diện tích như bể bơi, sân vườn, tiểu cảnh ngoài trời,.. Đối với một số công trình đặc biệt, chủ đầu tư phải làm giấy xin phép và Bộ sẽ có hướng dẫn cụ thể để thực hiện.

Tuy nhiên, trong thực tế không phải các lô đất lúc nào cũng có diện tích vừa tròn 75m2, 100m2,.. như ở quy định. Trong trường hợp này, chúng ta thực hiện theo công thức sau:

Diện tích xây dựng là gì
Minh họa công thức tính mật độ xây dựng

Trong đó cụ thể:

  • Nt = mật độ xây dựng được phép
  • Nb: mật độ xây dựng cận dưới
  • Na: mật độ xây dựng cận trên
  • Ca: diện tích đất cận trên
  • Cb: Diện tích đất cận dưới

>>> Xem thêm: Có nên mua đất nền Phú Quốc không? Đầu tư thế nào để sinh lời?

Tại sao các dự án mật độ xây dựng thấp được quan tâm?

Từ mật độ xây dựng có thể suy ra bao nhiêu diện tích quy hoạch là công trình và bao nhiêu diện tích quy hoạch là các hạng mục như tiểu cảnh, tiện ích, trang trí, không gian trồng cây xanh. Đồng thời, các căn hộ sẽ được bố trí thêm các mặt thoáng giúp không gian sống thoải mái và đầy đủ hơn.

Mật độ xây dựng của khách sạn
Phân khu Furama Resort & Spa Phú Quốc có mật độ xây dựng thấp

Chúng ta thường thấy ở các khu dân cư mật độ xây dựng rất đông đúc. Nhà cửa xây san sát nhau và rất ít diện tích cho xây dựng công viên, diện tích trồng cây. Điều này khiến không gian sống luôn trong trạng thái ngột ngạt và khó chịu. 

Đặc biệt là mùa hè, thiếu cây xanh và hồ điều hòa làm lượng oxi và độ ẩm không khí cực thấp, con người sinh sống thường xuyên cảm thấy nóng bức, bứt rứt. Ngược lại, các dự án mật độ thấp luôn giúp cư dân cảm thấy thoải mái, trong lành và tốt cho sức khỏe hơn.

Điển hình như dự án L’Alyana Senses World có mật độ xây dựng thấp và chú trọng vào phát triển cảnh quan và cân bằng sinh thái. Phân khu dự án Furama Resort & Spa Phú Quốc có mật độ xây dựng chỉ từ 20% đến 40% nhằm đảm bảo bầu không khí luôn trong lành, thoải mái và dễ chịu.

Nắm bắt dự án tiềm năng sớm để trở thành nhà đầu tư thông minh

>>> Xem thêm: Các yếu tố đánh giá tiềm năng dự án bất động sản

Tạm kết

Trên đây cũng là chia sẻ của Trần Đức Phú BDS xoay quanh mật độ xây dựng là gì cũng như cách tính mật độ xây dựng. Các nhà đầu tư thông minh hãy nhanh chóng tìm hiểu thêm thông tin về L’Alyana Senses World Phú Quốc và tìm cho mình cơ hội đầu tư sớm nhất tại Trần Đức Phú BDS. Chúc các nhà đầu tư thành công!


0909 123 277

zalo
viber