Qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ mới nhất 2020


Khi mua bán nhà đất, quy trình sang tên, chuyển nhượng chắc chắn là một trong những vấn đề được nhà đầu tư quan tâm. Thông thường, chuyên viên tư vấn bất động sản sẽ nắm rõ các quy định này cũng như cập nhật trong văn bản luật mới nhất. Trong bài viết này, Trần Đức Phú BDS sẽ đề cập rõ hơn qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ để bạn đọc nắm bắt được.

Bước 1: Đặt cọc tiền nhà 

Sau khi hai bên đã cùng thỏa thuận và thống nhất về giá cả, vị trí lô đất cũng như các quyền lợi liên quan, hai bên sẽ bắt đầu đặt cọc tiền nhà. Theo kinh nghiệm của Trần Đức Phú BDS, việc đặt cọc nên tiến hành ở văn phòng công chứng hoặc đặt cọc có người làm chứng.

Hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi đã tìm được vị trí đất thích hợp, người mua và người bán sẽ thỏa thuận về giá cả

Tránh trường hợp một số người vì tin tưởng hoặc giao dịch với người thân, quen chỉ “đặt cọc miệng” khiến các tranh chấp sau này khó giải quyết.

>> Xem thêm: Có nên mua đất nền Phú Quốc không? Đầu tư thế nào để sinh lời

Nội dung xác nhận đặt cọc cần bao gồm:

  • Thông tin người bán, thông tin vợ/chồng/người đồng sở hữu tài sản đất đai mà người bán bán. Nếu người bán chưa kết hôn thì cần xin xác nhận độc thân. Nếu người bán ly hôn cần có giấy xác nhận ly hôn. Nếu người bán có tài sản do thừa kế cần có di chúc thừa kế.
  • Thông tin người mua
  • Thông tin về lô đất, thửa đất
  • Tổng số tiền mà hai bên cùng thỏa thuận
  • Số tiền cọc 
  • Ngày hẹn thanh toán tiếp theo
  • Các thỏa thuận riêng của hai bên

Bước 2: Công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo lời khuyên của nhiều người, để quá trình công chứng được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, hai bên nên liên hệ trước với văn phòng công chứng. Đồng thời, cần chuẩn bị sẵn các loại giấy tờ có liên quan. Cụ thể, các loại giấy tờ cần thiết trong qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ bao gồm:

  • Bản gốc CMND, thẻ căn cước công dân, hộ chiếu và 4 bản photo công chứng của người bán
  • Bản gốc Hộ Khẩu và 4 bản photo công chứng của người bán
  • Giấy đăng ký kết hôn/ giấy chứng nhận độc thân/ giấy chứng nhận quyền thừa kế, di chúc/ giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản của người bán
  • Bản gốc CMND, căn cước công dân, hộ chiếu và 4 bản photo công chứng của người mua
  • Bản gốc Hộ Khẩu của người mua và 4 bản photo công chứng.
Luật mua bán nhà đất 2020
Hai bên chủ động chuẩn bị đủ giấy tờ công chứng

Ngoài ra, hai bên cũng nên có những thỏa thuận trước về đóng và nộp thuế. Bình thường, nếu bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân thì bên bán sẽ tự trừ số tiền thuế vào tiền cọc và bên mua sẽ đi kê khai nộp thuế.

>>> Xem thêm: Thủ tục cúng nhập trạch nhà mới phải làm thế nào là đúng?

Bước 3: Sang tên sổ đỏ

Trong giao dịch mua bán đất đai, sổ đỏ là loại giấy tờ có giá trị chứng minh quyền sở hữu, sang tên, chuyển nhượng của chủ sở hữu đất. Sau khi đã hoàn tất việc đặt cọc giữa hai bên, qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ sẽ chuyển sang bước cuối cùng. 

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng
Sau khi sang tên hoàn tất là quá trình mua bán đã kết thúc

Trong bước này, người bán sẽ tiến hành chuyển nhượng tên chủ sở hữu trong giấy tờ sở hữu đất đai cho người mua. Cụ thể

  • Mang hồ sơ tới chi cục thuế của huyện/quận để kê khai thuế thu nhập cá nhân
  • Đóng tiền và nhận biên lai nộp thuế 
  • Mang hồ sơ đầy đủ lên cơ quan địa chính cấp huyện/quận để giao dịch sang tên người sở hữu đất đai.
  • Nộp phí trước bạ để chuyển nhượng đất đai

Sau khi đã hoàn tất, người mua sẽ được cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sở hữu đất. Như vậy, việc mua bán và sang nhượng tên hoàn tất.

>> Xem thêm: Thị trấn Dương Đông ở đâu? Có nên mua đất ở thị trấn Dương Đông không? 

Tính pháp lý khi mua bán đất đai quan trọng như thế nào?

Chúng ta đều biết, đất đai là tài sản lớn và có giá trị cao. Chính vì lý do này, các bộ luật ban hành liên quan đến qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ và sang nhượng đất cũng rất phức tạp. 

Khi giao dịch mua – bán, người mua phải chắc chắn đảm bảo về tính pháp lý, tính sở hữu của người mua đối với khu đất, thửa đất. Đồng thời, cần có những tìm hiểu về định hướng quy hoạch của khu đất, tránh trường hợp sau khi đã mua, khu đất không được cấp phép xây dựng hoặc đất không có khả năng sinh lời do các công trình xung quanh.

Có thể bạn quan tâm: Hồ sơ hoàn công nhà ở gồm những gì? Hướng dẫn chi tiết nhất

Các khoản phí khi sang tên sổ đỏ

Lệ phí sang tên sổ đỏ bao gồm:

Phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

Trường hợp 1: Mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất: Phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán đất

sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền
sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền tùy thuộc vào giá trị tài sản

Lưu ý: Trường hợp giá bán đất mà thấp hơn so với giá Nhà nước quy định thì giá trị để tính phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng  X  Giá đất Nhà nước quy định.Như vậy, để tính được phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là bao nhiêu thì chúng ta dựa vào giá gốc thể hiện trên hợp đồng mua bán hoặc số tiền đã đóng trên giá gốc đến thời điểm mua bán.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Trường hợp 1: Chúng ta sẽ mất 2% thuế thu nhập cá nhân khi mua bán. (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

Theo quy định đây là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có thể thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.

Trên thực tế, nhiều trường hợp khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực tế để giảm tiền thuế phải nộp. Tuy nhiên, trường hợp này có nhiều rủi ro. Bạn cũng nên cẩn trọng.

Trường hợp 2: Sang tên sổ đỏ trong trường hợp tặng cho

Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là bất động sản (nhà, đất) được tính như sau:

Thuế TNCN=Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất)x10%

Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cho cũng phải nộp thuế.

Ngoài ra, Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC sẽ có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Cụ thể:

        Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp mua bán đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; anh chị em ruột với nhau…

        Người bán nhà đất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 1 của Nghị định 20/2019/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP), quy định lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).

Lệ phí trước bạ=0.5%xGiá chuyển nhượng

 

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

– Mức nộp lệ phí với đất:

Lệ phí trước bạ=0.5%xDiện tíchxGiá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

– Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Lệ phí trước bạ=0.5% x(Diện tíchxGiá 01 m2xTỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

 

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

 Một số loại phí sang tên sổ đỏ khác

1.     Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014 thì mức phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là 1.500 đồng /m2.

2.     Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng. Tối thiểu 100.000 đồng đến không quá 5.000.000 đồng/trường hợp.

3.     Lệ phí cấp sổ đỏ: Lệ phí này được tính tùy theo từng trường hợp cụ thể. Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính, mức phí cụ thể như sau:

        Đối với hộ gia đình, cá nhân tại quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố; thị xã trực thuộc tỉnh: thu không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.

        Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

        Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.

Tạm kết

Trên đây cũng là đôi lời chia sẻ để bạn đọc hiểu được qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. L’Alyana Senses World là khu đô thị nghỉ dưỡng tại Phú Quốc được chủ đầu tư Tổng công ty Sài Gòn Tourist, Tập đoàn Sovico, Công ty Phú Long cùng hợp tác đầu tư xây dựng. Dự án đảm bảo tính pháp lý và người mua được sở hữu căn hộ với các giấy tờ chứng minh đầy đủ, tránh tối đa các rủi ro khi thực hiện giao dịch mua – bán.

Sự “liên hiệp” của 3 chủ đầu tư vững mạnh là lời cam kết minh bạch nhất tới khách hàng

Hiện dự án này và phân khu Furama Resort & Spa Phú Quốc được kỳ vọng lớn sẽ mang lại nhiều đổi thay cho du lịch đảo Ngọc và mang lại cơ hội sinh lời cho nhà đầu tư. Mời các nhà đầu tư tìm hiểu thêm thông tin dự án và tiềm năng của dự án này trong các bài viết của Trần Đức Phú BDS.


0909 123 277

zalo
viber